Video zu dieser Immobilie
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3D-Rundgang zu dieser Immobilie
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Objektbeschreibung Vollvermietetes Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten in der Ortsmitte von Zolling, Landkreis Freising - 6 Kilometer nördlich von Freising und rund 15 Kilometer vom Flughafen München.
Das Anwesen wurde 1958 in massiver Bauweise errichtet: tragende Mauerwerkswände, Massivdecken, drei Vollgeschosse über einem Vollkeller. Der Dachraum erstreckt sich über die gesamte Gebäudelänge von 34,14 m und ist nicht ausgebaut. Erschlossen wird das Haus über zwei separate Treppenhäuser mit je eigenem Hauseingang (Nr. 27 und Nr. 29); je Geschoss liegen vier Wohnungen.
Die Einheiten verteilen sich auf zwei Grundrisstypen:
• 6 × ca. 65 m² - drei Zimmer, separate Küche, Bad
• 6 × ca. 56 m² - zwei Zimmer, Wohnküche, Bad
Gesamtwohnfläche ca. 726 m² auf ca. 1.250 m² Grundstück.
VERMIETUNGSSITUATION:
Das Objekt ist zu 100 % vermietet und erwirtschaftet eine Jahresnettokaltmiete von 82.728 €, entsprechend 9,50 €/m² monatlich. Vier der zwölf Einheiten wurden seit August 2025 neu vermietet – im Schnitt zu 10,97 €/m², der jüngste Abschluss zu 11,96 €/m². Die acht Altverträge liegen im Mittel bei 8,76 €/m². Das lokale Angebotsniveau beträgt 12,22 €/m².
KENNZAHLEN:
Kaufpreis 2.090.000 € · 2.879 €/m²
Ist-Miete 82.728 € p. a. · 3,96 % Bruttoanfangsrendite · Faktor 25,3
Modellrechnung bei 11,50 €/m²: 100.188 € p. a. · 4,79 % · Faktor 20,9
ZWEI VERWERTUNGSANSÄTZE:
Bestandshaltung: Vollvermietung, kleinteilige Einheiten im nachfragestarken Segment des Flughafenumfelds, Fernwärme seit 2011 - kein Heizungsaustauschrisiko nach dem Gebäudeenergiegesetz.
Aufteilung: Eine Teilungserklärung besteht nicht. Zolling ist nach heutigem Stand nicht Teil der bayerischen Gebietskulisse nach § 250 BauGB; die Begründung von Wohnungseigentum ist derzeit ohne Umwandlungsgenehmigung möglich. Eigentumswohnungen werden in Zolling zwischen 3.500 und 4.300 €/m² gehandelt.
Ergänzend liegt eine 2012 genehmigte, nicht ausgeführte Planung für zwölf Balkone vor.
Energieausweis
Art: Verbrauchsausweis
Gültig bis: 27.10.2035
Endenergieverbrauch: 130.60 kWh/(m²*a)
Baujahr lt. Energieausweis: 1958
Wesentlicher Energieträger: Fernwärme
Klasse: E
Ausstattung Massivbau aus dem Jahr 1958 - tragende Mauerwerkswände und Massivdecken.
BEHEIZUNG UND WARMWASSER:
Anschluss an das Netz der Fernwärmeversorgung Freising seit 2011. Es besteht keine eigene Heizzentrale; die Warmwasserbereitung erfolgt zentral über den Fernwärmeanschluss. Der Netzanschluss ist Erfüllungsoption nach dem Gebäudeenergiegesetz - ein Austauschrisiko für die Heizungsanlage besteht nicht.
ENERGIE:
Verbrauchsausweis · Energieeffizienzklasse E · 130,60 kWh/(m²·a) · wesentlicher Energieträger Fernwärme · gültig bis 27.10.2035 · Baujahr 1958
GEBÄUDE:
• Drei Vollgeschosse zzgl. Vollkeller
• Zwei separate Treppenhäuser mit je eigenem Hauseingang
• Vier Wohnungen je Geschoss, sechs je Hauseingang
• Kunststofffenster mit Isolierverglasung (Bestand)
• Vollkeller mit Kellerabteilen, Waschküchen und Technikräumen
• Dachraum über die gesamte Gebäudelänge von 34,14 m, nicht ausgebaut
WOHNUNGEN:
• Sechs Einheiten ca. 65 m²: drei Zimmer, separate Küche, Bad, Speis, Kellerabteil
• Sechs Einheiten ca. 56 m²: zwei Zimmer, Wohnküche, Bad, Speis, Kellerabteil
AUSSENANLAGEN:
Außenstellplätze auf dem Grundstück. Die Stellplätze sind nicht einzelnen Wohnungen zugeordnet; die Mietverträge weisen ausdrücklich keinen zugeteilten Stellplatz aus.
BALKONE:
Für das Anwesen wurde 2012 die Errichtung von zwölf Balkonen geplant und genehmigt. Die Maßnahme wurde nicht ausgeführt; die Genehmigung ist zwischenzeitlich erloschen. Die vollständige Architektenplanung liegt vor und kann als Grundlage für einen erneuten Bauantrag dienen.
Lage MIKROLAGE:
Das Objekt liegt in der gewachsenen Ortsmitte von Zolling, nicht in einem Neubaugebiet am Ortsrand. Die Nahversorgung ist vollständig fußläufig erreichbar:
• Kindergarten und Krippe – 158 m
• Bushaltestelle Freisinger Straße – 190 m
• EDEKA – 195 m
• Rathaus Gemeinde Zolling – 201 m
• Apotheke – 228 m
• Grund- und Mittelschule – 416 m
• REWE – 548 m
• ALDI SÜD – 746 m
Für die Zielgruppe der Einheiten – Paare, kleine Familien und Beschäftigte im Flughafenumfeld – ist die fußläufige Vollversorgung ein wesentliches Vermietungsargument.
Der Bodenrichtwert beträgt 850 €/m² (Stichtag 01.01.2026).
MAKROLAGE:
Zolling liegt sechs Kilometer nördlich von Freising im gleichnamigen Landkreis und zählt rund 4.950 Einwohner. Zwischen 1988 und 2018 ist die Gemeinde um 54 % gewachsen.
Entfernungen:
• Freising Zentrum mit S-Bahn S1 – ca. 6 km
• Autobahn A 92 – ca. 10 km
• Moosburg a. d. Isar – ca. 12 km
• Flughafen München – ca. 15 km
• Landshut – ca. 28 km
• München Innenstadt – ca. 45 km
Der Landkreis Freising zählt rund 185.000 Einwohner und belegt im Zukunftsatlas Rang 34 unter 401 Kreisen; die Arbeitslosenquote lag im Februar 2026 bei 3,5 %. Größte Arbeitgeber sind der Flughafen München und die Lufthansa, dazu die Technische Universität München am Campus Weihenstephan, Texas Instruments in Freising und Jungheinrich in Moosburg. Der Arbeitsmarkt ist damit ungewöhnlich breit aufgestellt – Luftverkehr, Hightech, Wissenschaft und Mittelstand.
Sonstiges Die Flächenangaben beruhen auf der Aufstellung der Hausverwaltung und sind kaufmännisch gerundete Näherungswerte. Eine Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung liegt nicht vor; dem Erwerber wird ein eigenes Aufmaß empfohlen. Die Angaben stellen weder eine zugesicherte Eigenschaft noch eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 BGB dar. Die im Exposé abgebildeten Grundrisse geben den Planungsstand von 2012 wieder; die dort dargestellten Balkone wurden nicht errichtet und sind nicht Bestandteil der ausgewiesenen Wohnfläche.
Dieses Angebot erfolgt im Rahmen einer Gemeinschaftsvermittlung mit der MONRATI Real Estate GmbH & Co. KG, die von der Eigentümerseite exklusiv mit dem Verkauf beauftragt ist. Die Käuferprovision beträgt 3,5 % des beurkundeten Kaufpreises zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer, insgesamt 4,165 % brutto. Sie ist verdient mit dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss beziehungsweise der Vermittlung des Kaufvertrages und fällig mit notarieller Beurkundung.
Sämtliche Angaben beruhen auf Informationen der Eigentümerseite und der Hausverwaltung und wurden nicht auf ihre Richtigkeit überprüft. Eine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität wird nicht übernommen; eine Haftung ist – soweit gesetzlich zulässig – ausgeschlossen. Besichtigungen der Liegenschaft und Gespräche mit der Eigentümerseite sind ausschließlich nach vorheriger Abstimmung möglich. Zwischenverkauf, Irrtum und Änderungen bleiben vorbehalten.
Energieausweis
| Baujahr |
1958 |
| Zustand |
Gepflegt |
| Energieausweis |
Verbrauchsausweis |
| Endenergieverbrauch |
130,6 kWh/(m²a) |
| Energieausweis gültig bis |
27.10.2035 |
| Energieeffizienzklasse |
E |
| Baujahr lt. Energieausweis |
1958 |
| wesentlicher Energieträger |
Fernwärme |
